北京商办地产进入存量时代 上半年平均租赁价格上涨3%

　　北京商办地产进入存量时代

　　上半年平均租赁价格上涨3%

　　■本报记者 王 峥

　　近日，好租、中国建筑运营管理商学院、36氪联合发布的《2017上半年北京商办市场存量及客户画像报告》显示，2017年上半年，北京受到CBD等区域高单价写字楼新增供应面积的影响，平均租赁价格略微上涨了3%。

　　而作为中国第三产业增加值占比最高的城市，北京2017年上半年延续了去年经济发展的良好势头，各类生产性服务业蓬勃发展，金融、科技、服务等行业持续出现新的公司，他们的需求，也成为了办公与商业地产市场发展的重要驱动力。

　　尽管需求旺盛，但不可否认的是北京商办地产市场已经进入存量时代。数据报告显示，北京市依然是全国商办地产供应面积最大的城市，2017年上半年写字楼平均每月可供租赁的面积达1388万平方米。同时受换租周期及上半年集中供应的影响，北京市商办地产整体去化率有所减低，月均去化率约为18%。

　　好租创始人兼CEO曲先洋指出，从去年下半年开始，北京市场已经比较明显的体现出存量时代的特征。虽然陆续还有在途在建的项目入市供应，但可以预期在4年至5年之后，纯新增的项目将大大减少，取而代之的将是通过对旧项目的升级改造，盘活旧有项目和非市场化的项目，以此来满足企业在品质和数量方面的需求。

　　《报告》还显示，大量新项目及存量改造项目的不断入市，正改变着北京现有写字楼市场的格局。目前北京的意向客户对于CBD国贸、望京、中关村和上地四大核心商圈及其周边区域最为关注，但同时已开始呈现客户由核心商圈流向新兴商圈的趋势，亦庄、科技园区、总部基地等新兴商圈的意向客户增速不断加快。

　　与传统核心商圈普遍关注中等面积不同，北京新兴商圈的意向客户在需求面积上有着明显的分化，多在100平方米以下或500平方米以上。“造成这一现象的原因源自意向客户公司的规模差异，新兴商圈的意向客户多为初创型公司或已经形成规模的大公司，发展程度的不同也造成了对于面积的差异化需求。”有业内人士中称。

　　曲先洋也表示，出于成本考虑，核心商圈已出现了大公司整合和搬迁的现象，而位于新兴区域的项目租金较低，建筑标准更高，可选择的余地也大，从而吸引了大面积租赁交易。

　　值得注意的是，在新兴商圈，客户的身份多为公司高管甚至是CEO。“作为好租的CEO，我很能理解为什么会有那么多高管亲自去现场看房，”曲先洋表示，一方面作为公司运营成本最大的支出项目之一，办公室选址关乎公司的未来发展，另一方面也体现了在现在这个时代，员工的办公体验在公司高管心中占据越来越重要的位置。