香港内房股近期一路狂飙，成为资本市场上一道颇为亮丽的风景。今年1-3月，恒生内地房地产指数上涨25%，而A股地产股则不温不火，申万房地产指数前三个月下跌0.74%，意味着港股内房股表现远优于A股地产股。

　　资本市场的分化格局固然与港股估值极低、资金持续南下及政策面支持密不可分，但其背后依然离不开内房股业绩基本面的强力支撑。

　　2016年财报已经披露完毕，记者梳理发现，尽管部分内房股企业出现利润下滑甚至亏损，但多数房企依然盈利势头强劲。

　　从现有三项盈利指标来看，毛利率、净利润率和核心利润率均能从不同角度反应出企业盈利能力的动态差异。为更直观分析企业核心盈利能力，记者选取了剔除投资收益及营业外收支净损益的核心利润率指标，2016年大型房企标杆房企如中国海外发展、龙湖地产依然表现出一贯的卓越赚钱能力，而中型房企中合景泰富和龙光地产则表现抢眼。

　　区域深耕型房企盈利表现抢眼

　　按照年报业绩披露，内房股中核心利润率排名前十位的企业分别为合景泰富、中国海外发展、龙光地产、禹洲地产、华润置地、龙湖地产、金地商置、绿景中国地产、世茂房地产和旭辉控股集团，成为该指标上最能赚钱的房企。其中，合景泰富核心利润率高达37.7%，中国海外发展和龙光地产分别为19.0%、15.1%，排名行业前三。

　　此外，禹洲地产核心利润率为15.0%、华润置地为14.5%，龙湖地产为14.2%，金地商置为13.5%，绿景中国地产、世茂房地产和旭辉控股集团则分别为13.2%、12.8%和12.7%。这也意味着，房企销售规模与盈利能力并不完全匹配，部分深耕区域市场的中型房地产企业盈利水平完胜全国性的大型房企。

　　排名第一的合景泰富主要以中高端产品为主，其在2016年实现权益预售额约人民币223亿元，延续此前高盈利势头，2016年合景泰富毛利率为34.6%，而其近些年的毛利率水平均维持在35%左右，处于行业。

　　与高毛利率和高核心利润率基本相对应，这些高盈利型内房股企业的净利率亦保持较高水平，这通常可以看出企业每收入1块钱能净赚多少利润。2016年，合景泰富、龙光地产和国瑞置业的净利率分别高达38.4%、25.3%和24.3%，位列内房股前三位。而合生创展集团、中国海外发展、金地商置、华润置地、中骏置业、宝龙地产、龙湖地产均保持在20%左右的净利率水平，处于行业第一梯队。

　　在项目定位上偏向中高端的中海地产，在盈利能力上始终傲视群雄，净利润率一直维持较高水平。2016年虽然中海的营业收入较2015年减少3.2%至港币1640.7亿元，但净利润上涨明显，净利润率高达23%，实属不易。

　　前瞻性拿地成为房企盈利致胜关键

　　在房地产行业整体面临“增收不增利”背景下，规模中等的龙光地产2016年营业收入和利润双双实现高速增长，成为盈利型房企的典型代表。

　　根据财报显示，2016年龙光地产实现营业收入人民币 205.4亿元，同比增长 40.9%；实现毛利人民币 65.6亿元， 同比增长48.1%，毛利率较上年再次提升1.5个百分点至31.9%；实现净利润人民币 52亿元，同比增长93.5%；股东应占利润人民币 44.9亿元，同比增长69.4%。尤其是，核心利润人民币31.1亿元，同比增长57.4%，核心利润率高达15.1%，核心利润增幅和利润率之高，已经远远超越一线大型房企。

　　在核心利润及股东应占利润指标方面，龙光地产2014-2016年的年复合增长率分别到达33%及38%，且连续三年实现30%以上的毛利率、13%以上的核心利润率。

　　记者梳理发现，前瞻性的战略布局和高水平的拿地能力成为企业盈利能力的致胜关键，深耕一二线核心城市并享受高售价和外溢效应，通常能取得较高利润水平，这方面以龙光地产、合景泰富和旭辉地产最为典型。

　　以深耕珠三角区域核心城市为核心的龙光地产，土地储备结构集中于深圳（楼盘）、香港、惠州（楼盘）、珠海（楼盘）、佛山（楼盘）及周边，截至2017年3月20日，龙光地产拥有总货值约3400亿元，其中粤港澳大湾区货值占比高达85%。

　　截至2016年12月31日，龙光地产通过招拍挂方式获得的总土地储备为1409万平方米，平均土地储备成本仅为每平方米人民币3384元。

　　以玖龙玺和龙光城为例，这两个典型项目的毛利率均超过60%，而龙光在深圳区域的项目毛利率均在40%以上，对企业盈利拉动效果显著。

　　在成本控制方面，龙光地产绝对属于业内公认“一把好手”，甚至传言只有中海可以与之媲美，这得益于龙光地产的一体化开发模式，该模式涵盖了发展、设计、施工、采购、装饰、销售、客服等房地产开发全流程，不仅仅是缩短了整个开发周期，也在降低成本上有充分的考虑，这样的流程能够提升盈利的能力；而这一结构和开发模式，从长远来看，对龙光房产实施资金高周转的发展策略十分有利；从大的格局来看，目前中国的房地产行业正在进行调整，但龙光地产的模式可保证其稳定增长的步伐。

　　著名投资银行德意研报预测，龙光地产2016年亮丽的业绩及近期的土地收购后，其2017年销售额同比增长30%，2017-2019年核心利润复合年增长率将达27%及毛利率上升至35%，并推荐为中型内房股首选。