发布时间: 浏览: 次 作者:21世纪经济报道
始于去年末的这轮楼市调控热潮，余波仍未平息。
据安徽省住建厅消息，安徽近日出台《住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》，通过设置预警等级，控制住房公积金资金流出速度。据介绍，此举的目的在于防范和控制住房公积金资金流动性风险，适度约束资产负债。这种公积金风险预警机制的出台，属全国首例。
鉴于安徽曾是楼市交易热点区域的现实，这项举措的用意不难理解。而在抑制楼市过热方面，安徽的做法绝非孤例。
春节过后，北京（楼盘）、天津（楼盘）、南京（楼盘）、杭州（楼盘）、南昌（楼盘）、重庆（楼盘）等热点城市，以及三亚（楼盘）、涿州、滁州（楼盘）、崇礼等非核心城市，均推出调控措施，对市场进行管理。政策手段涉及土地、信贷、限购、商改住等多个层面，可谓频率密集、方式多样。
有业内人士指出，这种大范围楼市调控政策的出台，承接了去年第三季度以来地方政府的普遍做法，可视为对此前调控政策的修补与完善。但考虑到传统旺季将至，市场升温迹象明显，调控的步伐恐不会停歇。
楼市调控的安徽样本
按照安徽省于本月10日发布的新规，根据资金运行情况，对城市公积金设定三个预警等级。
其中，一级预警的设定标准为：住房公积金个人住房贷款率在85%至90%之间，且资金净流量连续三个月为负数。二级预警的标准为：住房公积金贷款率在90%至95%之间，资金净流量继续为负数。三级预警的标准为：住房公积金贷款率在95%以上，资金净流量继续为负数。
这种预警状态将被及时汇报至公积金管理部门，并用于实施风险防控。其中，当启动二级预警时，可采用暂停商贷转公积金贷款、适度收紧公积金贷款发放等方式，缓解资金压力；当启动三级预警时，可实行公积金贷款轮候发放政策。
这是全国首个公积金贷款预警机制。根据这一机制，若市场交易升至高位，监管层将通过收紧公积金贷款的方式进行遏制。
安徽省住建厅公布了这一政策发布的背景：“近年来，随着房地产市场的发展，我省住房公积金使用率快速增长，对住房消费的支持作用凸显。但是，住房公积金流动性不足的矛盾也逐步显现，部分城市住房公积金运行已不能自求平衡。2016年10月国务院第三次督查指出我省住房公积金管理存在风险。”
合肥（楼盘）当地某房地产界人士向21世纪经济报道记者表示，2016年安徽楼市火爆，合肥、安庆（楼盘）、芜湖（楼盘）、滁州、铜陵等地的成交量都上涨了50%以上。这不仅推动了房价抬升，也导致这些城市的公积金贷款额度不足。
楼市调控也随即降临。去年10月2日，与很多热点城市一样，合肥出台调控楼市的“房十条”，在土地供应、限购、限价、信贷、住房保障、市场监管等方面进行系统调控。今年2月，合肥市房管局在部署2017年工作时也表示，“从严落实”十条新政，进一步加大对“返租销售”、“办公改公寓”、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为的处罚。
3月9日，滁州市也发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，推出以限价、差别化信贷为主的一系列调控政策。成为为数不多的非核心城市调控案例。
安徽的楼市调控历程，是本轮全国性楼市调控的缩影。
中原地产首席分析师张大伟表示，去年9月末10月初，共有超过20个热点城市密集出台系统性的调控政策，此后各地又不断有零星调控措施推出，并延续至今。这些政策可分为两类：一是热点城市出台针对性措施，可视为对既有调控政策的修补和完善，二是非热点城市调控加码，可视为调控政策向最新的热点区域蔓延。
据21世纪经济报道记者不完全统计，春节过后，北京、天津、南京、杭州、南昌、重庆、合肥等热点城市，以及三亚、涿州、崇礼、滁州等非核心城市，均出台了调控政策。
在热点城市中，北京强化申购自住房的限制条件；杭州、南昌聚焦限购升级；南京强调在规划阶段禁止“商改住”；天津发布土地交易的“限价令”；重庆则严控首付贷、假按揭等行为。
非核心城市中，三亚、涿州和崇礼都将焦点集中在“限购”上，其力度堪称前所未有。滁州的一揽子调控政策的出台，也是该市的史上首例。
市场升温端倪隐现
上述政策的密集出台并非毫无来由。今年以来，无论热点城市还是非热点城市，房地产市场都未出现明显降温。且随着传统销售旺季的到来，部分区域有升温迹象。
在中国指数研究院监测的30个城市中，今年1月有6个城市的商品住宅成交面积出现环比上涨，到2月，环比上涨的城市已经增加到12个，但多为中小城市。3月首周（2月27日到3月5日），杭州、重庆、东莞（楼盘）等热点城市的成交量大幅上升，广州（楼盘）、南京、苏州（楼盘）、济南（楼盘）的成交量也出现上涨。
据21世纪经济报道记者的调查，在北京、广州、深圳（楼盘）等一线城市，近期二手房市场交易十分活跃。这部分成交将可能体现到3月的数据上。
根据央行的统计，今年1-2月，住户部门新增中长期贷款（通常理解为“住房按揭贷款”）10097亿元，创历史同期新高。该规模比去年同期上涨53.0%，比2015年同期上涨95.8%。
央行行长周小川在3月10日表示，去年房地产信贷增长比较快主要是个人购房贷款。“住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展，但随着政策调整，估计会适当放慢。”
这句话被一些业内人士理解为，房地产市场可能会在政策调整下有所降温，但就现阶段而言，降温幅度不会太大。
另一个值得关注的趋势是，楼市资金正在从热点城市流向非热点区域。据wind的统计，今年以来，柳州（楼盘）、徐州（楼盘）、泰州（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、扬州（楼盘）、湘潭（楼盘）、汕头（楼盘）、三亚等城市的住宅成交量均大幅上涨，成为近期成交最为旺盛的区域。
华泰证券(601688,股吧)表示，这些区域楼市升温的逻辑在于，随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的低端产业人口不断外流，并成为三四线楼市的新增需求。从区域分布来看，热点城市周边区域，以及中西部核心城市成为主要受益者。包括投资资金在内的楼市资本，都涌向这一区域。
多数业内人士认为，由于热点城市调控政策没有松绑的可能，因此就这些市场而言，短期内并不会有资金回流的风险，市场热度也很难下降。
这也决定了，楼市调控的范围可能继续扩大，力度也会有所加强。
张大伟指出，由于部分区域内的投资需求旺盛，未来全国限购范围可能继续扩大，部分二三线城市将会增加限购约束。从3月开始，一二线城市将在限购的基础上，加强限价等其他政策力度。预计市场有望在今年一季度趋于平稳。
他还表示，从两会期间传递的信号来看，加快住房、土地供应，加强房地产税收制度建设，推进长效机制等，也将是未来的政策重点。
