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受“3·17”楼市调控收紧政策的影响，2017年北京二手住宅成交量相比2016年火爆的市场明显减少。据伟业我爱我家等多家机构数据显示，2017全年北京二手房市场交易量减半，成交价格连跌8个月，政策调控效果显著。业内人士指出，2018年北京二手房成交量有望恢复至15万套左右，房价或稳中有降。 局 交易量环比腰斩 北京二手住宅市场在2016年量价双双创下历史新高后，迎来了2017年史上最严厉且最严密的楼市调控，随之，北京二手房市场彻底从高温、高热中走出，开启新一轮降温周期。 据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。 市场虽冷，但不减北京二手住宅绝对主力的地位。据麦田房产统计，今年前11个月，北京二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为4.7，意味着北京每6位置业客群中，有4、5位购买的是二手房，创下多年来的历史最高位。 此外，记者了解到，在二手房整体成交较为低迷的背景下，刚性改善需求的换房业主，为近期成交主力。据麦田房产统计，从当前的置业客群情况来看，北京首次置业群体占比仅为35%，改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群，占比达到65%，这一比例较“3·17”政策之前的75%虽然有所下降，但是仍为市场需求的中坚力量。 局 配套完善次新房价格坚挺 “3·17”新政出台后，随着北京二手房市场的快速冷却，北京二手房价随之下跌。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，北京二手房价在2017年4月份冲高企稳，并从5月份开始直至年底12月，迎来了连续8个月的回落，12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。 其中，一些近郊和远郊区县配套稍差、房龄相对较大的社区房价降幅较大，前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也较大，而一些教育、交通、商业、医疗等配套设施完善的次新房社区房价则相对坚挺。 “3·17”新政也明显改变了市场各方的预期。短期内看跌房价的心理预期，使北京不少着急出售房屋、改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售。目前，除一些急售房、优质房相对易于成交外，很多购房者还处于观望状态。北苑一中介业务经理表示，通常双方谈价时，业主都会让一些价，但如果总价仅降5万、10万，达不到购房者的心理价位，这种情况就很难成交。 家住北苑的张先生，因为要生二胎，就计划把手头的两居换成三居室。2017年11月份，为了尽快出手，他把自己的两居挂牌价调低了20万元，以539万元卖出，又在旁边一个小区看中一套三居，最终成交价为930万。而这套三居，原本挂牌价为1150万元，因业主急于出手，所以价格降得较多。 局 朝阳区成交超3万套 在北京众多区域中，朝阳区成为二手房成交的大户。 据麦田房产统计，2017年全年，朝阳区二手房(包括住宅、商办类)共成交36851套，位列各区域成交量榜首。朝阳区二手房成交量相对较多的原因在于，朝阳区域较大，相对而言交易量也较大。在北京十多个不动产登记事务中心中，朝阳区的业务量也是最大的，约占全市的三分之一。 2016年，随着二手房交易量的“井喷”，朝阳区不动产登记事务中心的业务量也同时剧增，平均一套朝阳二手房的交易时间在3个月左右。不过，2017年随着交易量的下滑，朝阳二手房的交易时间有所缩减，没有特殊情况，约为2个月。不过，还需看具体交易状况，每个项目有所不同。 从购房群体来看，最近几年，80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。2017年这种趋势依旧没有发生变化。据麦田房产统计，最近一年(2016年12月-2017年11月)，北京市场上80后成交占比49%，是二手房市场绝对的成交主力，远远超过70后的25%和90后的10%。从数据上来看，80后的成交占比总体来说稳中有升，最近一年同比微涨0.86%，90后最有“冲劲”，最近一年成交占比同比上涨了2.14%。 局 全款购房占比升至三成 值得注意的是，2017年北京二手房成交中使用商业贷款的比例出现了下降，随之，全款支付的比例有所提高。 伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，纵观2014年到2017年，2015年、2016年北京二手房市场上涨期间，使用商业贷款进行支付的占比从40.1%提高至55.4%，而全款的比例则降到22%左右。2017年形势突变，2017年北京二手住宅交易中，使用商业贷款进行支付的占41.1%，较2016年减少14.3%，与此同时，使用全款进行支付的占30.9%，较2016年增加8.1%。整体比例结构基本回到2014年的情况。 在采访中，数据得到了验证。家住东四环的李先生，于去年10月将一套四居室挂牌出售，总价1210万元，比同小区同户型挂牌价低了200万，李先生的要求很明确，因为急用钱必须全款。一开始有购房者想买，但由于换房要贷款，对方想要8个月周期，但遭到了李先生的拒绝。直到12月，李先生终于找到了全款购房者，顺利成交。 对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2017年北京楼市调控对首付比例、商业贷款利率进行了调整，最终使得贷款购房的比例大幅下降，堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路，从而降低了杠杆，降低了风险。 势 二手房价降幅或收窄 胡景晖表示，2018年中央经济工作会议再次强调“房子是用来住，而不是用来炒的”，可以预见，2018年北京的调控政策基本不会放松，市场出现反弹的可能性很小。 不过，基于北京二手房市场本身的庞大体量和2017年需求的冰封，胡景晖认为，2018年北京二手房有望恢复15万套左右的年均水平，首次置业以及改善换房的刚需则会成为市场交易主力，投机炒房不会有生存空间，市场杠杆、市场风险都会处在可控的范围内，市场整体更加平稳健康。房价方面，在政策稳定的情况下，房价基本也会延续当前的稳中有降的趋势，但降幅会收窄。 麦田房产首席分析师张叶松亦指出，预计2018年楼市将逐步复苏，二手住宅市场成交量会好于2017年。房价方面，今年上半年价格走势上会比较平稳。 |
