（原标题：东莞开发商争抢本地客源 商业公寓成“香饽饽”）
刚刚过去的5月，东莞楼市成交较为平淡，是7年以来最平淡的“红五月”。图为东莞一楼盘的销售中心，看房的人并不多。
南方日报记者 孙俊杰 摄
在房地产市场的全年销售中，有几个月份的表现相对更好。比如5月、9月和10月，这些月份由于节点较多，人们的消费意愿也更高，所以房地产市场会给这些月份冠以“红五月”和“金九银十”的头衔，以彰显其重要性。
而在刚刚过去的5月，东莞楼市成交较为平淡，是7年以来最平淡的“红五月”。不过和“4·10”楼市新政推出的首月相比，5月东莞楼市的供应量已有所回升，但成交依旧低迷。
据记者了解，在限购以后东莞的外地购房需求受限，本地客源成为了开发商的争夺对象。为了能够在观望氛围浓重的市场环境中抢得先机，有部分开发商已经下调了备案价格。此外，不限购的商业公寓成为近几个月以来最受欢迎的非住宅物业之一。
5月一手住宅供应套数环比增七成
合富研究院（东莞）统计的数据显示，5月东莞新建商品住房签约建筑面积仅31.7万平方米，共2827套，同比减少52%。由于5月是历年的销售旺季，今年受制于“4·10”楼市新政，5月的新建商品房签约为七年最低。
在价格方面，5月东莞新建商品住房签约均价约16874元/平方米，同比上涨19%，值得注意的是，东莞的新盘均价涨幅已连续3个月收窄。在密集的楼市调控政策下，房价上涨乏力，回归平稳。
尽管今年5月的一手楼盘成交同比下滑，但部分房企逐渐看清后市严峻形势纷纷加快抢跑，楼市一手住宅供应量明显增加。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月分别有阳光城MODO、新世纪颐龙湾、光大山湖城、碧桂园东江月、德洲城、时代倾城、君汇半岛花园等28个项目供应住宅建筑面积38.63万平方米，合计4068套，按套数环比增75.95%。
“松山湖片区持续呈现活跃放量，东北片区供应创年内新高。”据东莞中原研究部工作人员介绍，今年5月松山湖片区供应持续放量，主要包括有光大山湖城、晟园、大道松山湖、碧桂园首座、万科金域缇香（资料、团购、论坛）等8个项目集中供应住宅建筑面积11.38万平方米，占全市比重达29.46%。尤其大岭山和大朗本地购房需求较为旺盛，多个项目深受客户热捧。
其中，万科中央公园、光大山湖城、万科金域缇香等多个项目，今年内已有2至3次推出新品。另外，东北片区有时代倾城、城建御河湾、盛和雅颂花园和满都中央时代共供应一手住宅建筑面积7.48万平方米，创年内新高。
由于总价高、首付高且受限购，开发商们仍然谨慎推别墅新品，主要以清库存为主，上月别墅供应低迷。
另据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工量在4月冲高后回落，5月共开工建筑面积43.83万平方米，环比下滑幅度较大，分别有东城碧桂园、保利格外松湖、保利领秀山花园、北大资源公馆、鹿湖湾公馆等9个项目集中拿下施工许可证，品牌房企项目依然占主流。
业内人士认为，自今年初以来品牌房企进入高周转模式，在莞布局加快，万科、碧桂园、恒大、融创、时代、保利等品牌房企项目动工明显加快，而受调控影响，不少中小型房企项目动工开发节奏已放缓或暂停。
松山湖片区成交量持续领跑东莞
东莞房价在小幅上涨。根据东莞市发改局公布的数据，其中统计阶段在2月至5月的数据显示，不大于90平方米的住宅均价为15600.05元/平方米，而在90-144平方米之间的均价为16263.49元/平方米，大于144平方米的住宅均价为17087.72元/平方米。
据东莞中原研究部监测数据显示，5月东莞住宅网签成交36.34万平方米，环比、同比均有所下滑。其中，公寓和别墅成交相对不错。
数据显示，5月东莞公寓成交881套，占全市比重仍然较高，为24.45%；别墅成交189套，环比上升4.42%，占全市成交量比重从3%上升至5%，反映投资者的投资意愿仍然存在。
“一方面，东莞公寓以商业公寓主导因不限购不限贷受部分投资者追捧，公寓交易依然保持不错的热度；另一方面，别墅产品依然成为部分高端人群资本保值增值的首选。”位于南城西平一家中介机构的负责人黄先生说。
记者还了解到，5月除了东北片区住宅网签成交量环比小幅上升外，其他六大片区成交量均下降，降幅区间为33%—57%。其中，松山湖片区网签成交住宅7.84万平方米，其成交量仍居全市首位，占全市比重达21.58%。
据东莞中原研究部对东莞155个在售楼盘的认购量收集和汇总统计显示，5月东莞住宅认购成交依然冷清，前三周呈现着持续下探的趋势，主要由于前三周开盘或加推项目较少，客户观望情绪也比较浓，推货项目的销售率普遍较低。5月底在万科云城、万科珠江东岸（资料、团购、论坛）、绿地大都会等项目集中推新下，楼市认购成交量才得以大幅反弹上升。
值得注意的是，限购下，东莞市场回归本土需求的迹象越来越明显，而由于对没有购房资格的深圳客和非莞籍客户的培育周期相对较长，本地接盘客有限，短期市场需求持续萎缩，楼市下行压力进一步加大。
商业公寓不限购受市场青睐
住宅限购升级下，由于商业公寓不限购不限贷，开发商们推公寓产品的积极性普遍较高。据东莞中原研究部监测数据显示，2017年5月分别有阳光城MODO、清溪碧桂园锦多宝和碧桂园东江月共供应公寓900套，全为商业性质公寓，占全市比重达22%。
事实上，过去几年在非住宅产品中，商业公寓在东莞大行其道，2016年更是供需两旺创下新高，占全市商业公寓的供应量和成交量的比重分别为88%、74%。而自今年4月东莞楼市对住宅进行限购后，商业公寓受欢迎的程度更是与日俱增。
东莞中原研究部有关数据显示，城区公寓或具地段优势的公寓项目越来越多。统计数据显示，东莞商业公寓项目产品主打小户型产品（30—60平方米），从供求关系来看，小户型产品便于控制总价，迎合市场投资客低总价、低首付需求，最为畅销。数据统计显示，投资者对总价60万元以下的公寓接受度最高，低总价、小户型是市场成交主流。
业内分析，从商业公寓的购房群体来看，青年置业者、投资型客户、自用办公群体、限购无资格外来客户是购买公寓的主流，商业公寓投资属性更突出，交通、城市配套、商业氛围、区域价值是核心关注点，因此，城区、经济强镇的相关因素通常更具优势，更能够支撑房价。
不过，经济强镇也可能因存量较高，面临较大去货压力。从截至今年4月底的各镇街存量项目个数来看，南城、莞城、樟木头、寮步的存量占比皆超过10%，去货压力更大，以寮步为例，目前，商业公寓存量项目最多，达到了7个。而南城随着商业公寓的集中入市，最终以6.37万平方米现有库存，位居存量面积榜首。
而未来商业公寓的潜在供应，还会为商业公寓市场带来更加激烈的竞争。优房超·瑞城搜监测数据显示，未来3年预计东莞商业公寓会有47个项目供应，约164万平方米，其中城区108万平方米，占总量的66%。
研究机构综合分析认为，南城、东城、莞城是竞争强度最为激烈区域，不过，这些区域经济实力雄厚、服务业发达、需求量大，同时也是投资热点区域，兼具优势和机遇。此外，横沥、清溪、洪梅、望牛墩、高埗5个镇街，由于商业公寓产品是首次入市，为新兴区域，需求得到释放，有望迎来机遇。
住宅库存消化周期已拉长
成交量持续走低的背后，是楼市库存量的回升。
东莞楼市新政后，市场观望情绪浓厚，实际成交量持续下行，5月住宅库存量快速走高。据东莞中原研究部数据监测，5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万平方米（合计36922套），按面积环比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉长一个月，供过于求格局逐渐显现。
从物业分类来看，5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万平方米、52.55万平方米、99.03万平方米，消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。
受限购限贷影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响，成交依然保持不错的热度，但由于公寓新增放量较大，供应节奏快于消化速度，库存快速走高，消化周期也随之拉长了1.2个月，但仍然保持在历史低位水平。
由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。
同时，近两个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力较大。
“如今银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。”东莞中原研究部相关负责人说。
6月实际成交量或将上升
记者通过走访多个楼盘发现，自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。
据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，分别有新鸿基·珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。
业内人士分析，5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁，预计限购下6月客户观望依然较浓，市场成交受阻。
由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。
价格方面，由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍作下调，接下来市场价格或松动，降价促销现象或逐渐增多。
