2018年至今楼市调控不断，一二线和三四线城市同时承压，房地产融资持续收紧，房企一季度业绩表现如何？

　　4月23日，招商蛇口（001979.SZ）抢先发布了一季报，期内公司营收91.63亿元，同比增长32%；实现归属于上市公司股东的净利润57.78亿元，同比增长172%。在市场趋弱的背景下，招商蛇口的规模和利润双双飘红。

　　截至目前，发布一季报或一季度业绩的房企并不多，招商蛇口的业绩并不能代表行业；并且一季度业绩中，有滞后结算的因素，也不能完整真实地反映一季度市场。

　　多家券商调研报告显示，一季度房地产销售增速继续下行，在4月份地方楼市调控密集出台的背景下，这一趋势或将持续；弱市之下，行业集中度继续提升，大型房企加快周转资金回笼，规模扩张同时更注重利润的增长。

　　招商蛇口提速

　　近年来屡被诟病增长太慢的招商蛇口，延续去年的强势，在一季度的业绩表现亮眼。

　　一季度，公司累计实现签约销售面积148.85万平方米，同比增加8.43%；实现签约销售金额313.08 亿元，同比增加18.09%。

　　而公司实现净利润达57.78亿，相当于去年全年122亿净利润的47%左右，这是一个相当大的增长。

　　平安证券指出，净利大幅增长原因有，深圳双玺等高毛利率项目结算，带动毛利率同比提升26.3个百分点至49.5%；少数股东损益占比下降13.3个百分点至0.9%。而最主要的是，期内交割上年末向地产基金转让的上海招商局大厦、招商局广场和北京招商局大厦，导致投资收益同比增长53.9%至38.4亿。

　　在近日的股东大会上，招商蛇口管理层表示，类似转让资产带来净利的模式，未来还可能发生。

　　中信证券指出，公司资产整体转让的收益，应视为一种经常性收益。因公司新增商办物业较多，采取整体出售的方式并非权宜之计，未来会经常发生。

　　从2017年开始，招商蛇口进入了规模爆发期，从一季度业绩也可看出，管理层也在多方努力增加收益。

　　在3月份的2017年度投资者交流会上，招商蛇口管理层表态进取，给公司定下了2018年1500亿的销售目标；招商蛇口常务副总经理朱文凯同时表示，公司更看重今年的现金流、销售回款，以及规模和利润的平衡。

　　一季度，招商蛇口拿地延续积极，扩规模意图明显。据平安证券统计，公司期内在杭州、天津、佛山等地新增建面361万平方米，同比增长211%，远超同期销售；总地价294 亿，占同期销售金额比重94%，权益建面210万平方米，权益占比58%。

　　加速扩张之下，招商蛇口的负债率略有上升。一季度末公司在手现金437.7亿，为短期负债（短期借款+一年内到期长债）的135.4%，短期偿债压力较小。期末净负债率为66.3%，较期初上升7.9个百分点。由于公司持续加大开工和拿地，期内经营性净现金流净流出91.5亿元。

　　中信证券认为，当前按揭贷款利率上升，公司存在销售失速的风险；资本性开支较大，可能导致短期杠杆率提升。

　　不过该机构也指出，招商蛇口推盘高峰主要集中在二季度之后，预计未来几个月，季度销售额同比增速将高于一季度；公司定价理性，部分项目成本优势较大，去化率相对确定，销售能够实现平稳增长，并完成全年1500亿的销售目标。

　　平安证券认为，公司2018年一季度末预收账款较上年末增长28%至705.1亿，为2017年实际营收的93.4%，加上30.8%的竣工高增长计划，已奠定2018年业绩高增长基础。

　　关注利润增长

　　进入四月份，各大龙头房企纷纷公布一季度业绩。从销售数据看，龙头房企的领先优势在持续凸显和扩大。

　　碧桂园在2018年一季度实现合同销售金额约1879.7亿元，同比增长24.76%。恒大、万科紧随其后，分别以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中，碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元，分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。

　　此外，保利、融创、中海、绿地销售额超500亿元，分列第四到第七位。从房企销售额看，第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距，市场集中度在继续提高。

　　规模持续扩张的同时，像招商蛇口一样，龙头房企也更加关注利润的增长。恒大、碧桂园、万科、中海外、华润置地等公司人士指出，在市场不确定性加大的2018年，规模增长不是第一位，控制风险和增加实际利润是公司更加关注的。

　　“控制地价、更多利用并购获取项目资源，争取更低廉的融资，以及积极促销提高周转率，都是大家当前关注的问题。”深圳一家大型房企高管说。

　　4月20日，阳光城执行副总裁吴建斌在某论坛演讲指出，房地产的利润来自两部分，一个是销售收入，一个是融资带来收入。

　　在目前的融资市场，差不多只有开发贷才能保持和过去差不多的融资成本水平，其他融资工具的融资成本，起码上升了5%到10%。

　　吴建斌透露，一些和房地产商有合作的银行或金融机构，已经签了贷款合约或部分资金已经在使用，后面还有一些合同没有使用的，在这个阶段基本都要求改签合约，或者有补充协议。补充协议的目的，就是金融机构资金链收紧的情况下，要发展商承受融资成本上升带来的成本。

　　因此，开发商利润来源更多是销售。房地产公司的高周转仍然是利器。施工期、销售期要短、资金回流要快，那么在市场竞争中就具有优势。

　　据21世纪经济报道记者了解，近期碧桂园等大型房企便在内部发文对高周转提出了更快的要求。

　　从行业整体来看，2018年的市场环境，给开发商的销售带来了很大挑战。

　　国家统计局4月17日最新数据显示，3月全国商品房销售面积增速继续下行，较1-2月微降0.95个百分点；70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.40%，增速较2月微涨0.20个百分点。

　　另据东兴证券调研，30个大中城市3月份商品房销售面积同比下降39.71%，与全国销售数据相背离，表明其他三四线城市商品房销售继续火爆；全国商品房库存已降至2014年中水平，商品住宅库存下降至2013年底水平，大多数城市已无去库存压力。

　　这意味着去库存政策将可能在部分城市退出。

　　库存水平延续低位的同时，去化略有放缓。截至3月底，全国商品房待售面积57,329万平方米，同比下降16.70%，同比下滑幅度较1-2月缩窄；存销比为3.81，较1-2月有所上升。

　　此外，楼市调控政策并无放松之意。3月下旬以来，各地掀起新一轮调控热潮。据不完全统计，今年两会以来，已有包括大连、昆明、杭州、西安等在内的10多个城市发布了调控新政，海南更是在4月22日出台了全域限购政策。

　　吴建斌判断，限制性的楼市调控政策还将持续，这个时间可能是两年。

　　（编辑：骆轶琪）