手机版|
万科170亿土地算法 北京、广州、佛山五宗地块的自持抉择 6月6日，万科以最高限价25.3亿元，竞自持面积100%，竞自持70年夺得佛山桂城宅地，折合楼面价约1.53万元/平方米。 该地已经是万科拿下的第五宗自持地块，据观点地产新媒体不完全统计五宗自持地块万科已合计付出约170亿的代价，这令市场及同行惊诧，但万科方面却称“有风险，我们也会去努力争取”。 市场普遍认为，自持地块难以迅速回笼资金成本，目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式，特别是万科手中有3宗地为100%全自持地块。 而万科如此决意再拿自持宅地，让业内人士猜测：万科是否已有破解“自持枷锁”的方案？ 来自 TLL错觉 的提问：万科这是为了保证土地储备量吗？ @ 桔梗 储备土地是必须的一部分，现在房产形式紧张拿地也越难，不过倒是觉得万科要在自持这个板块发展了。 @ 一路烟灰 这种70年全自持性质的土地，拿下来并不能销售，如果开发经营不当，反而会成为累赘，对万科改善土地储备没有什么实际上的帮助和意义。所以，还是静观其变吧。 来自 男为悦己者穷 的提问：100%自持除了万科，还有其他开发商有这种疯狂的举动吗？ @ rong 5月27日，杭州萧山土拍中，融信以4.95亿元竞得萧政储出(2017)4号靖江街道花神庙地块，楼面价5100.74元/平方米，自持比例67%。 6月5日，杭州主城的一场土拍中，下沙、下城、濱江三宗商住地都毫无例外都秒入竞拍自持阶段。最终，金地、中冶、保利各拿一宗，自持比例分别为41%、36%和44%。 6月5日，天津北辰顺义道熔断地块再次挂牌出让。竞买方式及相关要求方面，竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建50000平方米棚户区改造安置商品房的条件下，本次挂牌出让采用直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格，竞报自持住房建筑面积上限为261000平方米。 综上所述，自持显然已成为目前土拍的标配。不过印象中，100%自持的地块只有去年北京拍出的3宗，除了北京万科拿下2宗外，剩下1宗是由中铁房地产以36.75亿竞得的大兴黄村21号地块。 来自 哔哩哔哩 的提问：自持地块在70年内可以实现盈利吗？有哪些盈利的路子？ @ Chowlin 首先看看这个地块可是在佛山桂城，广佛同城，佛山的升值空间还是很大的，所以从侧面来说，万科自持地块，实现盈利基本是没什么问题的。 @ 男为悦己者穷 除了众筹建房外，也提到过城市配套服务商理念，推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等拓展业务，但目前似乎也没有成型解决方案。 来自 rong 的提问：地块自持到底能给万科带来多大的收益？一线城市布局自持地块又是为哪般？ @ shishi 这种模式先人一步是不是死在沙滩上很难说，一年利息就要几亿。 但是，中国目前的不动产租售比，尤其是一线核心城市的不动产租售比，长期处于极其不平衡的阶段。 而重点城市限购措施的日益加码，导致了房地产交易难度进一步增加，更多人失去或者暂时失去购买不动产的能力。但这些重点城市又具有很强的人员吸引能力及很好的就业机会，因此房屋租赁市场将会因为不动产买卖市场的缩紧而变得更加炙手可热。 所以，房屋租赁价格进一步上涨，房屋租售比恢复到一个合理的状态应该是必然趋势。 万科布局重点城市的自持地块，或许正是对这方面的极度看好？ @ 小星星 目前看来万自持土地实现收益是一个难题。如若只是简单作为租赁，回笼资金的时间成本很高。若是开发新的经营模式可能会带来收益，但目前好像还没有成功例子。布局自持地块一般都是地段较好，未来会成为发展中心的地段，否则也不会有开发商面对这样的自持土地这样难题也要争取拿地。 |
