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这两天北京土拍市场的一条新闻有两个“第一次”引人关注。 8月1日，东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地在在北京市土地交易市场成交，最终由华润+招商+碧桂园联合体竞得，最终成交价格为38.4亿元，成交楼面地价为58080元／平方米。 这是五年来北京二环周边第一次有土地出让，也是碧桂园第一次冲进北京核心区域。 中国证券报（ID:xhszzb）记者掐指一算，按照国土资源部2016年房价地价比统计，地价占房价比例全国平均是23.2%，以此推算，该宗土地未来的房价将超15万元/平方米。但依照出让时的约束比例，东城区永定门该宗土地的售楼均价不得超过89068元/平方米。 · 京沪一增一减· 根据北京市国土资源局网站数据，经中国证券报（ID:xhszzb）记者梳理，截至8月3日，北京共出让60宗经营用地，已成交52块，其中，住宅性质地块（R类地块、F类混住地块）为36块。从规模上来看，2016年全年也不过33宗经营用地出让，土地供应规模增长十分明显。 金额方面，截至8月3日，住宅性质地块总成交金额达1170.54亿元，总建筑面积达449.92万平方米，成交楼面价均价为2.6万元/平方米。区域方面，只有7宗土地位于五环内，且只有1宗位于二环周边。分行政区看，大兴区共出让7宗住宅类地块，丰台区共出让6宗R类地块，位居前列。 而上海方面，则2017年上半年，上海土地市场共计出让28宗土地（剔除动迁安置房和公共租赁房），总建筑面积121.19万平方米，成交金额达388.47亿元。 与去年同期相比，建设用地出让面积同比下降26.73%，环比下降36.18%。而成交的楼面地价均价同比也有31.8%的下跌，环比跌幅更是高达60.69%。 中原地产首席分析师张大伟表示： 2017年，房地产市场继续平稳，但土地市场分化明显，部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显，虽然高溢价率地块比例与数量减少：但北京的土地出让金已超千亿。 · 谁是地王· 截至8月3日，北京“地王”称号被金茂+世茂+国瑞联合体78.7亿元揽入怀中。该地块于7月18日成交，位于三环玉泉营桥东北侧，建设用地面积为65649.871平方米，最大建筑面积不得超过193846平方米，销售均价不超过79459元/平方米。
据中国证券报（公众号：xhszzb）记者了解，该宗地块共吸引了10家开发商或联合体报价，分别是保利+首开+龙湖+华润+招商+西铁营一级联合体、中粮+首创+远洋+五矿联合体、中海、万科、金茂+世茂+国瑞联合体、平安、金融街、碧桂园、九龙仓、金地，经历多达67轮报价，最终花落金茂+世茂+国瑞联合体。 相比2016年，今年的地王成色有所提高。2016年，北京出让金最高的地块被万科住总联合体抢入，总价为59亿元。 上半年，上海方面，金茂地产以41.24亿元竞得虹口区提篮桥街道HK314-05地块，该地块的成交楼面地价为36088元/平方米，也是上半年上海楼面价最高。 相比于北京上半年不断增加土地供应，上海明显清淡许多。 相关专家对中国证券报（公众号：xhszzb）记者表示，纵观2017年上半年的上海土地出让市场，没有太多亮点，即便是排行榜上的地块，也基本处于相对合理区间。对于上半年上海最热闹的场面，“3月末的松江小昆山，三幅土地同时入市，吸引了39家开发商到场竞拍，这应该是上半年上海土地市场人气最高的一次。” 中原地产首席分析师张大伟表示： 自从2016年第4季度以来，全国已经有超过60个城市，出台了160多次各类房地产约束性调控，这使得部分非热点属性的土地出现了明显降温，土地市场已经出现了非常明显的分化。 · 北京承诺每年供地超千顷· 4月7日，北京发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，2017年住宅用地供地计划为1200公顷，未来五年，住宅用地的供应规模达6000公顷，以保障150万套住房建设需求。 相关专家表示，依照目前的供地速度，2017年北京或可完成供地计划。 对于许多房企而言，虽然北京入局门槛较高，但为加强土地储备，北京土地供应热度依然不减。 中国证券报（公众号：xhszzb）记者统计7月以来多宗地块发现，出价次数在9次以上的比比皆是，现场竞拍环节，多家厮杀局面频现。特别是处于城六区的优质地块，更为房企所青睐，多家房企组成联合体的情况也十分常见。经记者统计，2017年以来，土地出让金排名前三的地块均由企业联合体竞得。 业内人士表示，随着北京地块的保证金水平、自持比例以及销售限价等提高，需要前期投入一定的现金流，企业联合拿地，可以降低房企的前期成本，同时，“抱团取暖”也可以增厚竞拍环节的拿地概率。
TIPS：前7月房企京城拿地趣味排行 1、问：谁最爱和人家在北京联合拿地？ 答：龙湖地产，总共6次在北京拿到地，都是和别人联合的。 2、问：谁拿地最壕？ 答：万科。上半年万科在北京涉及的地块成交价共202亿。 3、问：前七月北京拿住宅地块，房企共联合多少次？ 答：共19次，占总量（36块）的52.7%。 （数据来源：北京市国土资源局网站数据） 中原地产首席分析师张大伟表示： 从未来趋势看，2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的降低，但在销售火爆的2016年，大部分企业库存去化明显，这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块依然会拼抢激烈。在2016年销售火爆的影响下，房企补充土地的积极性明显较高。 |
